В условиях динамично развивающейся рыночной экономики в РФ, а также недостатка средств для приобретения активов у предпринимателей актуальным является вопрос оценки аренды недвижимости, иного имущества для ведения бизнеса.

Подходы, применяемые для оценки стоимости аренды

Для определения стоимости аренды на рынке недвижимости эксперты используют следующие подходы:

1.Сравнительный подход включает методы:

• Сопоставимых цен рынка (сравнительный анализ продаж);
• Последующей реализации;
• Цены реализации вторичного продукта.

При оценке аренды, как и при оценке недвижимостив целом методика сопоставимых цен рынка имеет первостепенное значение. Эксперты при определении стоимости аренды используют цены спроса и предложения. В реальной практике трудно получить сведения о ценах сделок. Кроме того, следует отметить наличие целей по минимизации налогов арендодателя, что влечет отражение в договорах низких цен. Сравнительный анализ продаж применим для , а также для оценки зданий под жилые помещения. Возможность применения метода сопоставимых цен позволяет не использовать иные методы и подходы.

Однако при необходимости расчета стоимости аренды очень крупных зданий, аналоги которым отсутствуют, эксперты применяют метод цены последующей реализации. Метод отнесен к сравнительному подходу, поскольку основан на сведениях о «розничных» ценах на рынке, которые используются для расчета оптовой цены на рынке путем внесения поправок на рентабельность перепродавца в розничные цены. Метод предназначен в основном для расчета рыночной стоимости товаров при оптовой реализации.

Достоинство сравнительного подхода заключается в отражении точки зрения рынка. Недостатком сравнительного подхода является ограниченность применения для множества видов недвижимости.

2. Затратный подход включает один метод - метод компенсации затрат, состоящий из нескольких методик:

• Рекапитализация;
• Экономическая амортизация;
• Валовый рентный множитель.

Суть методик состоит в том, что арендодатель компенсирует понесенные им затраты, связанные с приобретением имущества, передачей его в аренду. Арендодатель должен не только компенсировать затраты, но и получить доход.

Наиболее распространенным является метод рекапитализации, определяющим арендную плату следующим образом:

1. Расчет стоимости имущества, сдаваемого в аренду, по методикам стандартов оценки имущества данного типа;
2. Определение коэффициента капитализации;
3. Определение операционного дохода (чистого) (произведение стоимости имущества на коэффициент капитализации);
4. Расчет затрат арендодателя (налоги, эксплуатация объекта);
5. Расчет валового дохода (сумма операционных затрат и дохода арендодателя);
6. Расчет платы за аренду (сумма валового дохода и потерь от неплатежей).

Недостатки метода компенсации затрат:

• Метод выгоден только арендодателю;
• Метод применим для имущества, обеспечивающего постоянные доходы;
• Метод вызывает потребность в , передаваемого в аренду.

3. Доходный подход используется при невозможности оценки аренды сравнительным и затратным подходами (например, оценка нефтяных скважин).

Последовательность расчета арендной платы доходным подходом:

1. Определение прогнозной выручки от деятельности арендатора;
2. Составление прогноза по издержкам арендатора;
3. Установление нормы рентабельности аренды на базе статистики о деятельности аналогичных компаний;
4. Расчет рентабельности работы арендатора;
5. Расчет прибыли (дохода) арендатора;
6. Расчет платы за аренду (разность выручки и суммы затрат и прибыли арендатора).

Использование доходного подхода для расчета цены услуг, товаров не предусмотрено Налоговым кодексом РФ. Оценщики применяют доходный подход только при невозможности использования сравнительного и затратного подходов.

Таким образом, оценка аренды - сложный, трудоемкий процесс, достоверность результатов оценки определяется квалификацией оценщика.

Требования к определению рыночной величины арендной платы за объект аренды и содержанию отчета об определении рыночной величины арендной платы

Оценщик должен провести определение рыночной величины арендной платы с оформлением отчета об определении рыночной величины арендной платы в порядке, предусмотренном настоящим Техническим заданием (Техническими указаниями), с соблюдением требований, установленных настоящим Техническим заданием (Техническими указаниями) для каждого действия, осуществляемого Оценщиком в процессе определения рыночной величины арендной платы за земельный участок.

В процессе определения рыночной величины арендной платы за земельный участок Оценщик должен осуществить следующие действия:

2. Получить от Заказчика документы, необходимые для определения рыночной величины арендной платы за объект аренды, с составлением и подписанием Акта приема-передачи документов.

3. Осмотреть объект аренды, произвести его фотографирование.

4. Произвести анализ предоставленной Заказчиком информации.

5. Произвести сбор и анализ рыночной информации.

6. Произвести анализ наиболее эффективного использования объекта аренды.

8. Произвести определение рыночной величины арендной платы за объект аренды с использованием методов определения величины арендной платы.

9. Обобщить результаты определения рыночной величины арендной платы за объект аренды с использованием методов определения рыночной величины арендной платы за объект аренды.

10. Оформить отчет об определении рыночной величины арендной платы за объект аренды.

1. Требования к осуществлению запроса необходимой информации об объекте аренды от Заказчика.

Для определения количественных и качественных характеристик объекта определения рыночной величины арендной платы Оценщик запрашивает у Заказчика следующую информацию:

Кадастровый номер и площадь объекта аренды;

Местоположение объекта аренды;

Назначение/разрешенное и фактическое использование объекта аренды;

План (чертеж, схема) границ объекта аренды;

При наличии каких-либо строений, зданий, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, расположенных в пределах земельного участка (далее- улучшения объекта аренды): количественные и качественные характеристики улучшений объекта аренды (общая площадь, площадь застройки, объем, величина физического износа согласно справке БТИ и т.д.), фактическая плотность застройки объекта аренды , максимальная плотность застройки в отношении объекта аренды в соответствии с территориальными строительными нормами, действующими в регионе/районе местоположения объекта аренды;

Сведения об обременениях объекта аренды;

Ограничения оборотоспособности объекта аренды (при их наличии).

Для получения вышеуказанной информации Оценщиком должен быть осуществлен запрос следующих документов:

· документов, подтверждающих существующие права на объект аренды (правоудостоверяющие, правоустанавливающие документы, в том числе документы, подтверждающие права на объекта аренды (свидетельство на право собственности и т.п.). Из документов должна быть получена исчерпывающая информация о виде и объеме прав на объект аренды;

· документов органов/организаций, осуществляющих технический учет и инвентаризацию на улучшения объекта аренды при их наличии (технический паспорт, выписка из технического паспорта, поэтажный план, экспликация, справка о физическом состоянии здания/сооружения), действительных на дату определения рыночной величины арендной платы;

· документов, содержащих сведения о наличии обременений, установленных в отношении объекта аренды, включая обременение сервитутом, залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, соглашений, контрактов, договоров и другие обременения (если таковые имеются);

· кадастровой справки на объект аренды (при ее наличии или возможности получения);

· справки о величине годовых операционных расходов по единому объекту недвижимости , включающего объекта аренды, в соответствии с формой, приведенной в Приложении № 1;

· любых других документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта аренды, в том числе содержащие описание существующих прав на объект аренды.

2. Требования к получению от Заказчика документов, необходимых для определения рыночной величины арендной платы объекта аренды, к составлению и подписанию Акта приема-передачи документов.

2.1. Передача копий документов Оценщику от Заказчика оформляется Актом приема-передачи документов, составленным по Форме, представленной в Приложении № 2.

2.2. Копия Акта приема-передачи документов должна быть приложена к Отчету об определении рыночной величины арендной платы.

3. Требования к осмотру земельного участка и его фотографированию.

В процессе осмотра объекта аренды Оценщик выполняет следующие требования:

• Оценщик должен осуществить осмотр объекта аренды;
• по результатам осмотра Оценщик составляет Акт осмотра объекта аренды по форме, указанной в Приложении № 3. Копия Акта должна быть приложена к Отчету об определении рыночной величины арендной платы объекта аренды;
• Оценщик осуществляет фотографирование объекта аренды и его улучшений (при их наличии);
• фотографии должны отражать видимые ценообразующие характеристики объекта аренды.

4. Требования к проведению анализа предоставленной информации.

Оценщик должен провести анализ предоставленной Заказчиком информации об объекте аренды на степень ее достаточности для определения рыночной величины арендной платы объекта аренды. В случае, если отказ Заказчика в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность определения рыночной величины арендной платы за объект аренды, Оценщик указывает это в Отчете.

При необходимости Оценщик запрашивает у Заказчика дополнительные комментарии относительно состава предоставленных им документов, и относительно содержащейся в них информации об объекте аренды и его улучшениях (при их наличии).

5. Требования к проведению сбора и анализа рыночной информации.

Сбор и анализ рыночной информации проводится по следующим направлениям:

Сбор и анализ информации макроэкономического характера и информации в целом о рынке недвижимости в регионе местоположения объекта аренды;

Сбор и анализ информации о рынке/сегменте рынка, к которому относится объект аренды и/или единый объект недвижимости, включающий объект аренды (при наличии улучшений объекта аренды);

Сбор и анализ информации об окружении объекта аренды.

5.1. Требования к сбору и анализу информации макроэкономического характера и информации в целом о рынке недвижимости.

5.1.1. Оценщик выявляет и обосновывает состав факторов макроэкономического характера, влияющих на объект аренды/единый объект недвижимости, включающий объект аренды. При наличии необходимости Оценщик исследует в целом состояние инвестиционного климата как в РФ, так и в субъекте РФ, в котором находится объект аренды. В определенных ситуациях (указанных в п. 8.1.7 настоящего Технического задания) Оценщик кроме вышеуказанной информации макроэкономического характера анализирует состояние инвестиционного климата и региональные риски, присущие близлежащим субъектам Федерации. В целях макроэкономического анализа могут быть использованы, например, такие макроэкономические параметры/показатели, как действительный на дату оценки суверенный долгосрочный рейтинг кредитоспособности, присвоенный Российской Федерации/субъекту РФ/муниципальному образованию авторитетными независимыми рейтинговыми агенствами (Moody’s, Standard&Poor’s, Fitch, РА Эксперт-АК&M); темпы роста промышленного производства в РФ/субъекте РФ, уровень располагаемых доходов на душу населения в РФ/субъекте РФ и др.

5.1.2. Оценщик обосновывает глубину анализа складывающихся тенденций развития рынка недвижимости, а также масштаб анализа в территориальном аспекте.

5.2. Требования к сбору и анализу информации о рынке/сегменте рынка, к которому относится объект аренды и/или единый объект недвижимости, включающий объект аренды (при наличии улучшений объекта аренды).

Требования включают:

Требования к определению Оценщиком сегмента рынка, к которому относится объект аренды и/или единый объект недвижимости, включающий объект аренды (при наличии улучшений объекта аренды);

Требования к анализу определенного Оценщиком сегмента/сегментов рынка.

5.2.1. Требования к определению Оценщиком сегмента рынка, к которому относится объект аренды и/или единый объект недвижимости, включающий объект аренды (при наличии улучшений объекта аренды)

При определении сегмента рынка, к которому относится объект аренды, следует прежде всего учитывать категорию земель и функциональное назначение земельного участка/фактическое и разрешенное использование (см. Приложение № 5 к настоящему Техническому заданию).

5.2.2. Требования к анализу определенного Оценщиком сегмента/сегментов рынка

Анализ сегмента рынка должен удовлетворять следующим требованиям:

Должен быть составлен на основе достоверных и авторитетных информационных источников;

Должен включать анализ степени значимости ценообразующих факторов для данного конкретного типа земельных участков/единых объектов недвижимости для дальнейшего использования в расчетах рыночной величины арендной платы за объект аренды;

Должен отражать тенденции и ситуацию на рынке, сложившиеся на дату определения рыночной величины арендной платы.

5.2.2.1. Для признания источника информации в качестве достоверного и авторитетного он должен удовлетворять определенным требованиям. Перечень отвечающих перечисленным требованиям источников приведен в Приложении № 6 к настоящему Техническому заданию. Использование иных источников информации должно быть обосновано в отчете.

5.2.2.2. В разделе анализа сегмента рынка, к которому относится объект аренды и/или единый объект недвижимости, включающий объект аренды (при наличии улучшений объекта аренды), Оценщик выявляет степень значимости ценообразующих факторов для данного конкретного типа объектов. Общий перечень основных факторов для земельных участков приведен в Приложении № 7 к настоящему Техническому заданию.

5.2.2.3. Оценщик делает выводы по важнейшим параметрам, характеризующим типичный объект аренды/единый объект недвижимости, принадлежащий к данному сегменту рынка, таким как:

Удельная цена продажи;

Арендная ставка за наиболее типичный для данного сегмента рынка базовый период времени (год, сутки и т.д.);

Уровень недоиспользования при сдаче в аренду типичного объекта на сегменте рынка;

Уровень эксплуатационных расходов;

Уровень доходности от сдачи в аренду;

Средний срок экспозиции;

Основные условия договоров аренды на земельные участки, принадлежащие к тому же сегменту рынка, что объект аренды.

Эти параметры должны использоваться Оценщиком при проведении расчетов рыночной величины арендной платы как ориентир, любое отклонение каждого из перечисленных параметров от диапазона значений по данному сегменту рынка, вызванное индивидуальными особенностями объекта аренды/единого объекта недвижимости, должно быть обоснованно Оценщиком в отчете об определении рыночной величины арендной платы.

5.3. Требования к сбору и анализу информации об окружении объекта аренды

5.3.1. Оценщик определяет территориальные границы анализа окружения объекта аренды.

5.3.2. Оценщик выявляет и обосновывает состав и характер факторов, обусловленных местоположением объекта аренды (принадлежностью к определенной территории), влияющих на объект аренды.

5.3.3. Для сбора вышеуказанной информации Оценщик использует источники информации, указанные в Приложении № 4 к настоящему Техническому заданию. Применение иных источников информации должно быть обосновано Оценщиком.

6. Требования к анализу наиболее эффективного использования объекта аренды.

Анализ наиболее эффективного использования проводится в соответствии с определенным в настоящем Техническом задании (Технических указаниях) алгоритмом по критериям юридической законности, физической возможности, финансовой осуществимости, с соблюдением сформулированных в Техническом задании (Технических указаниях) требований к каждому из этапов алгоритма анализа наиболее эффективного использования объекта аренды.

6.1. Анализ наиболее эффективного использования объекта аренды должен проводиться по следующему алгоритму:

Отбор вариантов использования объекта аренды, соответствующих условиям заключенного/наиболее вероятного к заключению договора аренды объекта аренды и требованиям действующего законодательства;

Проверка каждого из юридически законных вариантов использования объекта аренды на физическую возможность;

Проверка каждого из юридически законных и физически возможных вариантов использования объекта на финансовую осуществимость;

Выявление из финансово осуществимых вариантов такого варианта использования, который обеспечивает максимальную рыночную стоимость объекта аренды;

Формулирование вывода о варианте наиболее эффективного использования объекта аренды.

6.1.1. Требования к отбору юридически законных вариантов использования объекта аренды.

Анализ наиболее эффективного использования объекта аренды дифференцируется в зависимости от наличия/отсутствия законодательных ограничений на изменение вида текущего функционального использования объекта аренды.

6.1.1.1. Отбор юридически законных вариантов использования объекта аренды должен определяться на основе:

· кадастровой справки на объект аренды, выданной Службой государственного градостроительного кадастра (при ее наличии);

· кадастрового плана объекта аренды (при отсутствии акта разрешенного использования земельного участка- объекта аренды);

· имеющегося либо планируемого к заключению договора аренды объекта аренды.

6.1.1.2. Список соответствующих договору аренды и законодательству вариантов должен формироваться с учетом анализа:

Преобладающих способов землепользования в ближайшей окрестности объекта аренды;

Перспектив развития района, в котором расположен объект аренды;

Ожидаемых изменений на рынке земли и иной недвижимости;

Возможностей изменения назначения участка в рамках категории земель, к которым относится объект аренды;

Возможностей изменения категории земель, к которым относится объект аренды;

Возможностей изменения улучшений объекта аренды (в случае застроенного объекта аренды: функционального назначения и конструктивных решений; в случае незастроенного объекта аренды: возможности застройки по видам целевого использования, параметры возможной застройки, прежде всего плотность застройки).

6.1.1.3. Характер и необходимость проведения правовой экспертизы для определения соответствующих договору и законодательству вариантов использования объекта аренды обосновывает Оценщик. 6.1.1.4. Правовая экспертиза проводится специалистом- юристом, то есть физическим лицом с высшим юридическим образованием либо юридическим лицом, предоставляющим юридические услуги. 6.1.1.5. При отсутствии необходимости специальная правовая экспертизы не проводится. 6.1.1.6. При этом в случаях наличия обременений объекта аренды, противоречий в правоустанавливающих документах, отсутствии правоподтверждающих документов на объект аренды проведение правовой экспертизы обязательно. 6.1.1.7. Для дальнейшего анализа из всех вариантов, отобранных в п. 6.1.1, Оценщик оставляет только те варианты, которые предусмотрены в акте разрешенного использования или в кадастровой справке на объект аренды.

6.1.2. Требования к проверке каждого из юридически законных вариантов использования объекта аренды на физическую возможность.

Для дальнейшего анализа в качестве физически возможных вариантов из отобранных в п. 6.1.1. используются:

Для застроенных участков:

· варианты, не требующие изменения конструктивных решений улучшений объекта аренды (вариант текущего использования улучшений, вариант изменения функционального использования с проведением косметического ремонта и тому подобное);

· варианты использования улучшений объекта аренды, для определения степени физической возможности которых требуется проведение специального обследования технического состояния зданий и сооружений, при условии наличия положительного заключения по итогам такого обследования.

Для незастроенных участков:

· варианты застройки объекта аренды улучшениями с учетом инженерно-геологических условий строительства.

6.1.2.1. Проведение обследования технического состояния улучшений объекта аренды необходимо в следующих случаях:

Физический износ улучшений объекта аренды превышает 60%;

Улучшения объекта аренды представляют собой незавершенный (-ые) строительством объект/объекты, строительство которого/которых начато ранее, чем три года до даты определения рыночной величины арендной платы и степень строительной готовности которого/которых менее 80%.

6.1.2.2. Характер и необходимость проведения специального обследования технического состояния улучшений для определения физической возможности осуществления не перечисленных в п. 6.1.2.1 вариантов дальнейшего использования объекта аренды обосновывает Оценщик.

6.1.2.3. Обследование технического состояния улучшений объекта аренды проводится юридическим лицом, имеющим лицензию на предоставление услуг по обследованию технического состояния зданий и сооружений. 6.1.2.4. Отказ от проведения специального обследования технического состояния зданий и сооружений должен быть обоснован.

6.1.3. Требования к проверке каждого из вариантов использования объекта аренды на финансовую осуществимость.

Для требующих инвестиций вариантов дальнейшего использования объекта аренды из оставшихся по итогам п. 6.1.2 вариантов Оценщик должен определить внутреннюю норму доходности для каждого из указанных вариантов, и сравнить полученную норму доходности варианта со средневзвешенной ставкой доходности капитала, привлеченного для финансирования варианта использования объекта аренды. В качестве финансово осуществимых Оценщик должен выбрать для дальнейшего рассмотрения только те варианты, по которым внутренняя норма доходности варианта превышает средневзвешенную ставку доходности привлеченного для финансирования варианта дальнейшего использования объекта аренды капитала.

6.1.4. Требования к выявлению из отобранных вариантов такого варианта использования, который обеспечивает максимальную стоимость объекта.

В случае, если по итогам осуществления предыдущих этапов анализа наиболее эффективного использования объекта аренды остается более одного варианта использования, Оценщик должен сопоставить будущие выгоды от реализации финансово осуществимых вариантов дальнейшего использования объекта с необходимыми затратами на осуществление этих вариантов с учетом фактора времени. Тот вариант, по которому дисконтированная разница между доходами и затратами максимальна, признается вариантом наиболее эффективного использования объекта аренды.

7. Требования к определению применимости методов расчета величины арендной платы за объект аренды.

7.1. В целях определения рыночной величины арендной платы за объект аренды используются следующие методы определения величины арендной платы:

1) прямой сравнительный метод;

2) метод, основанный на рекапитализации стоимости земельного участка;

3) метод, основанный на технике остатка к оценке рыночной стоимости земельного участка;

4) метод, основанный на выделении из дохода от осуществления предпринимательской деятельности, дохода, приходящегося на земельный участок.

Последний из вышеуказанных метод используется Оценщиком только в том случае, если отказ от применения всех предыдущих методов аргументировано обоснован Оценщиком.

8. Требования к использованию прямого сравнительного метода к определению рыночной величины арендной платы за объект аренды .

Требования к использованию сравнительного метода к оценке объекта аренды включают в себя:

Требования к отбору и описанию сходных объектов;

Требования к корректировке цен сходных объектов;

Требования к анализу и обобщению скорректированных цен сходных объектов.

В целях настоящего Технического задания (технических указаний) сходным объектом объекта аренды признается сходный по основным экономическим, техническим и другим характеристикам объекту аренды другой объект (земельный участок), ставка арендной платы за который известна из результатов торгов на заключение договоров аренды находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, правила проведения которых установлены Постановлением Правительства Российской Федерации от 11 ноября 2002 г. N 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков».

Также возможно использовать предложения на аренду объекта.

8.1. При отборе и описании сходных объектов должны выполняться следующие требования:

Требования к источникам информации о сходных объектах;

Требования к подтверждению данных о сходных объектах;

Требование к отнесению сходных объектов к тому же сегменту рынка (прежде всего по функциональному назначению), что и объект аренды;

Требования к количеству сходных объектов;

Требования к сопоставимости сходных объектов.

8.1.1. Источники информации о сходных объектах должны отвечать требованию достоверности: источник должен быть официальным, авторитетным, признанным на данном рынке. Рекомендуемые источники информации о сходных объектах представлены в Приложении № 8 к настоящему Техническому заданию.

8.1.2. Используемая информация должна быть достаточной для идентификации объекта в качестве сходного объекта - источник информации должен содержать информацию по значениям ценообразующих факторов для сегмента рынка, к которому относится объект аренды.

8.1.3. Внешний осмотр сходного объекта необходим только в случае неполной информации о значениях основных ценообразующих факторов сходного объекта.

8.1.4. Количество сходных объектов при определении рыночной величины арендной платы за объект аренды в рамках прямого сравнительного подхода должно быть не менее пяти.

8.1.5. Оценщик осуществляет и обосновывает выбор единицы сравнения объекта аренды и сходных объектов.

8.1.6. Сходные объекты должны быть сопоставимы с объектом аренды по значениям основных ценообразующих факторов.

8.1.7. В случае объективного отсутствия аналогов объекта аренды, сопоставимых по функциональному назначению в районе местоположения объекта аренды и/или сопоставимых по местоположению данного вида функционального использования, Оценщик может применять в качестве сходных объектов объекты иного функционального назначения в районе местоположения объекта аренды/расположенные в близлежащем регионе с достаточно развитым сегментом рынка данного функционального назначения. При этом использование таких сходных объектов возможно только при условии подтверждения Оценщиком наличия и значимости статистической связи между ценовыми характеристиками объектов на используемых различных по функциональному назначению/местоположению сегментах рынка.

8.2. Требования к корректировке цен сходных объектов

8.2.1. Корректировки в цены сходных объектов должны быть внесены Оценщиком по всем основным факторам ценообразования. Отказ от использования каких-либо основных ценообразующих факторов должен быть обоснован.

8.2.2. Корректировка должна проводиться отдельно по каждому фактору ценообразования.

8.2.3. Способ внесения корректировки должен быть обоснован.

8.2.4. Способ получения суммарной корректировки должен быть обоснован и описан.

8.2.5. В случаях использования в качестве сходных объектов отличающихся от объекта аренды по функциональному назначению/местоположению, Оценщик проводит анализ корреляционной зависимости между ценовыми характеристиками объектов на рассматриваемых сегментах рынка. Выборка, на основе которой должен проводиться корреляционный анализ, должна быть репрезентативной, то есть ее объем должен составлять не менее 10 объектов. Связь между анализируемыми сегментами признается значимой, если коэффициент детерминации составляет не менее 70%.

8.3. Требования к анализу и обобщению скорректированных ставок арендной платы сходных объектов.

8.3.1. Обобщение цен сходных объектов должно производиться, только если разница между максимальным значением скорректированной цены сходного объекта и минимальным значением скорректированной цены сходного объекта составляет не более 20%. Если разница между максимальным значением скорректированной цены сходного объекта и минимальным значением скорректированной цены сходного объекта составляет более 20%, то Оценщик обосновывает такое превышение разницы над 20%.

8.3.2. Обобщение должно осуществляться посредством расчета средней арифметической, средней взвешенной, моды или медианы скорректированных значений ставок арендной платы сходных объектов.

8.3.3. Выбор способа обобщения должен быть обоснован.

9. Требования к использованию метода, основанного на рекапитализации рыночной стоимости объекта аренды .

Требования к использованию метода, основанного на рекапитализации рыночной стоимости объекта аренды, полученной методом сравнения продаж, включает:

Требования к определению рыночной стоимости объекта аренды (земельного участка);

Требования к определению коэффициента рекапитализации для объекта аренды;

9.1. Требования к определению рыночной стоимости объекта аренды (земельного участка)

При использовании любого из методов оценки стоимости земельного участка должны соблюдаться требования, указанные в пп. 8.1-8.3.3 настоящего Технического задания.

9.2. Требования к определению коэффициента рекапитализации для объекта аренды

Коэффициент рекапитализации в целях настоящего Технического задания определяется как показатель, используемый для перевода величины стоимости в доход . Для определения коэффициента рекапитализации объекта аренды (земельного участка) могут использоваться следующие показатели, рассчитываемые для единого объекта недвижимости:

Коэффициент капитализации;

Коэффициент, обратный значению валового рентного мультипликатора.

9.2.1. Требования к определению коэффициента рекапитализации объекта аренды при использовании коэффициента капитализации единого объекта недвижимости

9.2.1.1. Величина коэффициента рекапитализации для земельного участка (объекта аренды) определяется на основе следующего уравнения:

ККеон = ККзу х УВзу + (ККзу + норма возврата капитала) х (1-УВзу), где:

ККеон- коэффициент капитализации единого объекта недвижимости, включающего объект аренды;

ККул - коэффициент капитализации улучшений объекта аренды;

УВзу - удельный вес (доля) земельного участка (объекта аренды) в стоимости единого объекта недвижимости;

норма возврата капитала- требуемая ежегодная норма возмещения инвестиций в улучшения объекта аренды.

9.2.1.2. В случае, если необходимо определить коэффициент капитализации для незастроенного земельного участка, то при использовании вышеуказанной формулы применяются значения нормы возврата капитала, полученные исходя из средней продолжительности экономической жизни улучшений на рассматриваемом сегменте рынка объектов недвижимости.

9.2.1.3. Для определения величины коэффициента капитализации единого объекта недвижимости применяется метод рыночной экстракции. Отказ от его использования и применение метода кумулятивного построения должны быть обоснованы.

9.2.1.4. Для реализации метода рыночной экстракции выбираются не менее пяти объектов, принадлежащих к тому же сегменту рынка, что и единый объект недвижимости, включающий объект аренды, при наиболее эффективном использовании. По каждому из подобных объектов должна быть известна цена продажи/цена предложения и фактическая/предлагаемая ставка арендной платы.

9.2.1.5. Оценщик проводит расчет чистого операционного дохода по каждому из подобных объектов исходя из проведенного анализа сегмента рынка. По отношению к каждому из выбранных для расчета коэффициента капитализации подобных объектов применяются типичные для сегмента рынка коэффициент недозагрузки и ставка операционных расходов на полезную единицу, сдаваемую в аренду.

9.2.1.6. Требования к определению доли земельного участка (объекта аренды) в стоимости единого объекта недвижимости.

Доля земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости, включающего объект аренды, определяется на основе анализа сегмента рынка, к которому относится единый объект недвижимости, включающий объект аренды, с точки зрения соотношения стоимости воспроизводства/замещения улучшений сходных объектов и стоимости сходных единых объектов недвижимости. При этом в рамках расчета стоимости воспроизводства/замещения улучшений участка должны быть детально обоснованны значения прибыли девелопера и экономического износа (при его значении, отличном от нуля).

Доля улучшений в стоимости единого объекта недвижимости, включающего объект аренды, может быть получена на основе проведения корреляционно-регрессионного анализа взаимосвязи между стоимостью земельного участка и плотностью застройки участка.

В качестве ориентиров для определения доли улучшений в стоимости единого объекта недвижимости могут использоваться результаты эмпирических исследований, которые приведены в Приложении № 10 к настоящему Техническому заданию.

9.2.1.7. Требования к определению уровня операционных расходов объекта аренды.

При определении уровня операционных расходов объекта аренды должны учитываться платежи по земельному налогу по объекту аренды.

9.2.2. Требования к определению коэффициента рекапитализации объекта аренды при использовании коэффициента, обратного значению валового рентного мультипликатора

9.2.2.1. Коэффициент рекапитализации объекта аренды определяется произведением коэффициента, обратного значению мультипликатора потенциального валового дохода единого объекта недвижимости, и доли земельного участка в доходе единого объекта недвижимости.

9.2.2.2. При определении величины мультипликатора потенциального валового дохода должны соблюдаться требования в отношении базы объектов для расчета, указанные в п. 9.2.1.3 и 9.2.1.4 настоящего Технического задания.

9.2.2.3. При определении доли земельного участка следует выполнять требования п. 9.2.1.6 настоящего Технического задания.

9.2.3. В случаях использования для расчета коэффициента рекапитализации объекта аренды информации об объектах того же сегмента рынка, что и единый объект недвижимости, включающий объект аренды, но из других регионов, для определения корректирующего коэффициента (учитывающего различия в региональных рисках) могут использоваться:

Соотношения ставок доходности к погашению ценных бумаг, эмитируемых региональными/местными органами власти, сопоставимых по срокам погашения и другим ценообразующим факторам;

Соотношения средневзвешенных инвестиционных индексов риска, присваиваемых ежегодно рейтинговым агенством «РА Эксперт».

Справочная информация относительно исходной информации для определения коэффициента корректировки на региональные риски приведена в Приложении № 9 к настоящему Технического заданию.

10. Требования к использованию метода, основанного на технике остатка к оценке рыночной стоимости объекта аренды .

При использовании метода определения рыночно обоснованной ставки арендной платы за объект аренды должны соблюдаться требования, указанные в пп. 8.1.-8.3 (при расчете рыночной ставки арендной платы за единый объект недвижимости, включающий объект аренды- земельный участок) и требования п. 9.2.2 (при определении доли земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости).

11. Требования к использованию метода, основанного на выделении из дохода от осуществления предпринимательской деятельности, дохода, приходящегося на земельный участок .

Требования к использованию метода, основанного на выделении из дохода от осуществления предпринимательской деятельности, дохода, приходящегося на земельный участок, включают:

Требования к определению чистого дохода бизнеса, основанного на эксплуатации единого объекта недвижимости, включающего объект аренды;

Требования к определению доли чистого дохода бизнеса, приходящейся на вознаграждение по фактору «предпринимательские способности»;

Требования к определению доли чистого дохода бизнеса, приходящейся на возмещение затрат, внесенных в необходимые для организации бизнеса основные средства, за исключением объектов недвижимости (мебель, оборудование и т.д.);

Требования к определению стоимости воспроизводства улучшений объекта аренды, при которых имеет место наиболее эффективное использование объекта аренды;

Требования к определению доли улучшений в стоимости единого объекта недвижимости, включающего объект аренды;

Требования к определению коэффициента капитализации для единого объекта недвижимости, включающего объект аренды;

Требования к определению коэффициента капитализации для улучшений объекта аренды;

Требования к определению операционных расходов объекта аренды.

11.1. Требования к определению чистого дохода бизнеса, основанного на эксплуатации единого объекта недвижимости, включающего объект аренды.

При расчете чистого дохода (чистой прибыли) бизнеса, основанного на эксплуатации единого объекта недвижимости, включающего объект аренды, необходимо исходить из анализа наиболее эффективной организации бизнеса, с учетом:

Состояния конкурентной среды на данном сегменте рынка;

Существующего и перспективного спроса на продукцию/услуги рассматриваемого бизнеса;

Оптимизации расходов на ведение хозяйственной деятельности;

Рисков макроэкономического, регионального, отраслевого характера, а также специфических особенностей данного бизнеса.

11.2. Требования к определению доли чистого дохода бизнеса, приходящейся на вознаграждение по фактору «предпринимательские способности».

Доля чистого дохода бизнеса, приходящейся на вознаграждение по фактору «предпринимательские способности», должна быть обоснована результатами проведенного Оценщиком самостоятельно либо с использованием авторитетных источников информации эмпирического исследования.

В качестве ориентира при определении данного показателя могут использоваться значения, приведенные в Приложении № 11 к настоящему Техническому заданию.

11.3. Требования к определению доли чистого дохода бизнеса, приходящейся на возмещение затрат, внесенных в необходимые для организации бизнеса основные средства, за исключением объектов недвижимости (мебель, оборудование и т.д.).

Доля чистого дохода бизнеса, приходящейся на возмещение затрат, внесенных в необходимые для организации бизнеса основные средства, за исключением объектов недвижимости (мебель, оборудование и т.д.), должна быть обоснована результатами проведенного Оценщиком самостоятельно либо с использованием авторитетных источников информации эмпирического исследования. В качестве ориентира при определении данного показателя могут использоваться значения, приведенные в Приложении № 12 к настоящему Техническому заданию.

11.4. Требования к реализации последующих этапов проведения расчета рыночной величины арендной платы за объект аренды совпадают с требованиями, указанными в п. 10 настоящего Технического задания.

12. Требования к обобщению результатов определения рыночной величины арендной платы за объект аренды, полученных с использованием вышеописанных методов.

Обобщение результатов определения рыночной величины арендной платы за объект аренды, полученных с использованием вышеуказанных методов (далее- обобщение) должно быть выполнено в соответствии со следующими требованиями:

Должны быть обоснованно установлены критерии обобщения;

Должны быть установлены приоритеты в критериях обобщения;

По каждому из критериев обобщения должны быть установлены приоритеты результатов оценок величины арендной платы с использованием методов;

На основе установленных критериев обобщения, а также установленных в разрезе данных критериев приоритетов результатов оценок методами к определению рыночной величины арендной платы должно быть осуществлено определение весов оценок каждым из методов.

При этом может использоваться метод анализа иерархий.

В целом прямому сравнительному методу определения рыночной величины арендной платы должен быть присвоен существенно больший удельный вес, чем другим методам.

13. Требования к оформлению отчета об определении рыночной величины арендной платы за объект аренды (требования относительно формы изложения (представления пользователю) отчета).

13.1. Общие требования к оформлению отчета

13.1.1. Основным требованием к форме изложения отчета об определении рыночной величины арендной платы за объект аренды (далее- Отчет) является его представление в таком виде, чтобы любой пользователь на основе изложенной в Отчете информации мог самостоятельно воспроизвести весь процесс определения рыночной величины арендной платы за объект аренды. Необходимым условием для этого является удовлетворение Отчета критериям качественности, удобства изложения, унифицированности представления расчетов, лаконичности и достаточности представляемой в Отчете информации.

Пояснения по заполнению вышеприведенной таблицы:

· в случае соответствия варианта использования критерию наиболее эффективного использования на пересечении строки, в которой находится вариант использования, и столбца, соответствующего данному критерию, дается аналитическое пояснение, раскрывающее это соответствие.

· в случае несоответствия варианта использования критерию наиболее эффективного использования на пересечении строки, в которой находится вариант использования, и столбца, соответствующего данному критерию, дается аналитическое пояснение, раскрывающее это несоответствие.

Примечание: несоответствие варианта использования хотя бы одному из критериев свидетельствует о том, что данное использование не может считаться наиболее эффективным.

· заполнение столбца 6 необходимо только для вариантов использования объекта недвижимости, если два и более варианта удовлетворяют критериям, указанным в столбцах 3, 4, 5. Для его заполнения необходимо провести оценку рыночной стоимости объекта для каждого из оставшихся вариантов использования.

13.2.5. Требования к оформлению экспертиз, результаты которых используются для анализа наиболее эффективного использования объекта аренды.

13.2.5.1. Экспертные заключения по результатам проведения экспертиз должны содержать обоснованные, однозначно трактуемые выводы.

13.2.5.2. Экспертные заключения соответствующих специалистов должны быть представлены в форме отдельных документов, содержание которых может иметь значение как при анализе наилучшего использования объекта недвижимости, так и непосредственно использоваться в расчетах рыночной стоимости объекта.

13.2.5.3. Экспертное заключение должно быть подписано и скреплено печатью со стороны, вынесшей заключение организации/специалиста.

13.2.6. Требования к оформлению подходов к определению рыночной величины арендной платы за объект аренды.

13.2.6.1. В отчете необходимо указывать точную ссылку на источник информации о сходных объектах. При использовании информации из журналов должно быть указано наименование журнала, подписной индекс, номер журнала и страница, на которой приведено описание сходного объекта. Во всех случаях должен быть указан контактный телефон.

К Отчету должны быть приложены выкопированные страницы с информацией о сходных объектах.

Поскольку земля, наряду с иным недвижимым имуществом может рассматриваться собственником как некий источник дохода,это значит, что его возможные намерения относительно сдачи земельного участка в аренду не лишены здравого смысла. При этом собственник логично задается вопросом, а по какой же ставке арендной платы он может сдать свой земельный участок в аренду, при этом не продешевив, и установив плату на таком уровне, чтобы участоквызвал интерес у потенциального арендатора.

К сожалению, в этом случае довольно сложно сходу определиться относительно возможной арендной ставки, поскольку в отличие от рынка, к примеру, жилой недвижимости, рынок аренды земельных участков в России не предполагает наличия массового количества объявлений о земельных участках, сдающихся в аренду. В связи с этим, сориентироваться на основании аналогичных участков практически невозможно.

В подобной ситуации (а также в законодательно закрепленных случаях)у собственника возникает необходимость в том, чтобы прибегнуть к консалтинговым услугам оценщика , таким образом передав все хлопоты по определению величины арендной ставки профессионалу.

Но рынок все же для всех один, и оценщик также сталкивается с проблемой отсутствия необходимого количества рыночной информации об аренде для осуществления расчетов.

Именно в этой связи, методики доходного подхода становятся основным инструментом, позволяющим определить величину арендной ставки. Исходя из концепции метода капитализации в доходном подходе, рыночная стоимость земельного участка определяется при делении величины чистого операционного дохода на ставку капитализациидля земельного участка. При этом величина чистого операционного дохода есть ни что иное как годовая величина поступлений от доходного использования земельного участка- его сдачи в аренду. Нетрудно догадаться, что меняя местами компоненты формулы, можно, зная рыночную стоимость земельного участка и ставку капитализации для него определить величину годового дохода за весь участок.А, поделив эту величину на площадь земельного участка - вывести ставку арендной платы. Именно этот подход и получил название метода рекапитализации в профессиональной среде.

Данный метод, может быть применим не только в рамках оценки земельных участков , для которых необходимо определить величину арендной ставки и при этом отсутствует рынок аренды. Он также довольно распространен при определении арендной ставки для различной недвижимости, расположенной в отдаленных от мегаполисов местности. А поскольку таких территорий в России немало, актуальность подобного способа определения арендной ставки трудно поставить под сомнение.

Несомненно, нельзя говорить о том, что его простота может быть ассоциирована с его универсальностью. На практике, существуют некоторые подводные камни в части реализации подобного метода при оценке различного рода недвижимости. Но этот вопрос требует отдельного внимания и проработки.

4.Параметрические методы ценообразования

5.Скидки с цены: виды, особенности применения, классификации

6.Стратегия ценообразования: понятие, значение для предприятия, процесс формирования ценовой стратегии

7.Понятие трансфертной цены. Цели и принципы установления трансфертных цен

8.Основные модели и подходы трансфертного ценообразования

9.Виды регулируемых цен (тарифов) на электрическую энергию (мощность). Область применения этих цен

Тарифы на электро- и теплоэнергию на розничном рынке.

10.Особенности ценообразования в топливно-энергетическом комплексе

11.Бизнес как объект собственности, товар и объект оценки. Взаимосвязь и отличия оценки бизнеса от других направлений оценочной деятельности

13.Принципы оценки стоимости предприятия (бизнеса)

14.Цели и функции оценки. Анализ факторов, влияющих на стоимость предприятия.

15.Стоимость, цена и затраты в оценке. Виды оценочных стоимостей, используемых в оценке бизнеса

16.Процесс оценки бизнеса. Его основные характеристики и этапы

17. Основные методы и область применения Имущественного подхода в оценке бизнеса

18. Определение рыночной и ликвидационной стоимостей предприятия

19.Основные методы Сравнительного подхода, область их применения. Процедура выявления предприятий-аналогов

20.Система показателей (мультипликаторов) при сравнительном подходе в оценке бизнеса и порядок их определения

21.Основные методы Доходного подхода в оценке бизнеса, область их применения

22.Определение дохода предприятия, виды денежных потоков и прибыли

23.Систематические и несистематические риски при доходном подходе

24.Методы расчета коэффициентов капитализации и ставок дохода в оценке бизнеса

25. Оценка доходности ценных бумаг. Оценка контрольных и неконтрольных пакетов акций

26.Регулирование оценочной деятельности в рф. Закон об оценочной деятельности. Российские (федеральные) стандарты оценки

27.Требования, предъявляемые к отчету об оценке по его структуре и содержанию

28.Методы затратного подхода определения рыночной стоимости технического объекта

29.Особенности сравнительного подхода в оценке машин, оборудования и транспортных средств

30.Доходный подход в стоимостной оценке технических объектов

31.Отличительные особенности рынка интеллектуальной собственности

32.Основные особенности нематериальных активов (интеллектуальной собственности) как объектов экономической оценки

33.Классификация объектов интеллектуальной собственности и основные методы их оценки

34.Методы затратного и сравнительного (рыночного) подходов в оценке интеллектуальной собственности и нематериальных активов

35.Методы доходного подхода при оценке интеллектуальной собственности и нематериальных активов

1. Методы преимущества в прибыли

36.Понятие нематериальных активов с бухгалтерской и оценочной точек зрения. Особенности учета нематериальных активов в российских компаниях

37.Понятие гудвилла как нематериального актива компании и методы его оценки

38.Виды лицензий, виды платежей при оплате лицензии, методы оценки стоимости лицензии

40.Отличительные особенности рынка недвижимости

41.Методы определения ставки дисконтирования при оценке недвижимости

42.Принципы, используемые в процессе оценки недвижимости

43.Принцип наиболее эффективного использования и его роль в определении рыночной стоимости недвижимости

44.Факторы, влияющие на величину стоимости недвижимости

45.Основные методы определения восстановительной стоимости или стоимости замещения объекта недвижимости замещения объекта недвижимости

46.Виды корректировок в оценке недвижимости и последовательность их применения

47.Методы расчета коэффициента рекапитализации в доходном подходе к оценке недвижимости

48.Методы оценки рыночной стоимости земельных участков

49.Методы расчета физического износа недвижимости, функционального и экономического устареваний

50. Методы оценки недвижимости, основанные на использовании валового рентного мультипликатора

51. Методы построения коэффициента капитализации, используемые для оценки недвижимости

52. Массовая и индивидуальная оценка недвижимости: отличия, область применения

53. Кадастровая стоимость недвижимости: понятие, область применения

54. Основные виды стоимости, используемые в оценке недвижимости

55. Концепция экономической добавленной стоимости и ее роль в управлении стоимостью бизнеса

56. Создание стоимости при слияниях и поглощениях. Финансовые синергии

57. Рыночная капитализация бизнеса и факторы ее определяющие

58. Развитие систем показателей для оценки эффективности управления стоимостью бизнеса

59. Опционный подход в системе стоимостного управления. Границы его применения.

60. Понятие, цели и задачи управления стоимостью (ценностью) бизнеса.

46.Виды корректировок в оценке недвижимости и последовательность их применения

Элементы сравнения – это характеристики собственности и сделок, которые определяют факторы, влияющие на цену недвижимости.

По группам элементов сравнения производятся корректировки двух видов:

Последовательные (кумулятивные);

Независимые.

Последовательные корректировки (корректируются всякий раз уже откорректированная на предыдущем шаге цена продажи объекта сравнения):

1. Передаваемые права собственности.

2. Условия финансирования (рыночные – это оплата сделки наличными, что характерно для современной России; нормальные – когда финансирует сделку только одна сторона).

3. Условия продажи (мотивация должна быть типичная: отсутствие заинтересованности, соединения, ликвидации и т.п.).

4. Рыночные условия (корректировка на дату продажи, часто в процентах инфляции, учитывающая также рост или снижение цен и изменения законодательства, произошедшие между датами сделки и датой оценки).

Эти поправки делаются на кумулятивной основе, последовательно, строго в данном порядке, поскольку все указанные характеристики взаимосвязаны и оказывают воздействие друг на друга.

Независимые корректировки:

5. Местоположение (имеет решающее значение, особенно для коммерческой недвижимости – ситус, доступ и пр.).

6. Физические характеристики объекта.

7. Экономические характеристики объекта (используется в первую очередь для объектов, приносящих доход, чтобы сравнивать качество, стабильность и риск денежных потоков).

8. Использование объекта (если имеются для объекта оценки некоторые законодательные ограничения в использовании по сравнению с сопоставимым объектом).

9. Наличие дополнительных компонентов стоимости, не относящихся в объекту оценки (используется при корректировке на наличие предметов собственности, включенных в сделку купли-продажи объекта недвижимости, такие как оборудование, мебель, предметы искусства и пр.).

Все пять независимых корректировок можно делать в любом порядке, при этом общая поправка получается суммированием, чаще всего в процентах. Они также называются поправками на независимой основе, так как оценивают корректировочные характеристики независимо одна от другой. Затем проценты (сумма) пересчитываются в денежные единицы, используемые в расчетах этого сегмента рынка недвижимости.

47.Методы расчета коэффициента рекапитализации в доходном подходе к оценке недвижимости

При определении коэффициента капитализации учитывается как сама прибыль, получаемая от эксплуатации объекта недвижимости, так и возмещение основного капитала (рекапитализации), затрачиваемого на приобретение объекта.

Существуют три метода рекапитализации (возмещения инвестированной суммы), т.е. определения второй составляющей (Rof) коэффициента капитализации: метод Ринга, Инвуда и Хоскольда.

1. Прямолинейная рекапитализация (Straight-Line Capital Recovery), или метод Ринга. По Рингу, возврат основной суммы инвестированного капитала происходит ежегодно равными долями, сумма которых равна величине первоначально инвестированного капитала.

Расчет ведут по формуле: RO = YON + YOF = YON + 1/n,

где YON - процент на капитал (ставка дохода на инвестиции, ставка дисконта, процентная ставка); YOF - норма возврата капитала. n – число лет;

Фактор фонда возмещения при прямолинейной рекапитализации определяется путем деления единицы на количество периодов. В предельном случае, когда n→∞, RO = YO, т.е. чем продолжительней период получения доходов, тем меньше составляющая рекапитализации. Экономическая модель – «стареющий» отель.

2. Рекапитализация при формировании фонда возмещения по ставке дохода на инвестиции (равномерно-аннуитетная рекапитализация по Инвуду). Коэффициент рекапитализации как составная часть коэффициента капитализации равен фактору фонда возмещения (SFF) при той же процентной ставке, что и по инвестициям. Расчет делают по формуле RO = YON + YOF = YON + SFF (n, YON = Yриск).

Метод Инвуда основывается на следующих допущениях:

1. Ежегодный доход в YO не влияет на основную сумму вложения и, таким образом, может быть потрачен собственником.

2. Ежегодные суммы рекапитализации должны быть реинвестированы под YO годовых с тем, чтобы основная сумма вложения осталась неизменной.

Часть суммарного потока доходов составляет чистый доход, т.е. доход на инвестиции. Другая часть потока доходов обеспечивает возмещение или возврат капитала.

Величина надбавки на рекапитализацию зависит от продолжительности (срока) получения потока доходов n и уровня ставки процента YO. Чем дольше период получения потока доходов, тем меньше коэффициент. В пределе при n, стремящемся к бесконечности, он превращается в ноль, и коэффициент капитализации вырождается в ставку дохода на капитал (RO = YO).

Этот метод рекапитализации можно использовать в условиях России для объектов недвижимости, генерирующих невысокие, но стабильные доходы.

3. Рекапитализация при формировании фонда возмещения по безрисковой ставке процента или метод Хоскольда. В некоторых случаях инвестиции являются настолько прибыльными, что возможность реинвестирования их по той же процентной ставке, что и у первоначального вложения, считается маловероятной (например, золотоносное или нефтяное месторождение). Для реинвестируемых средств возможно получение дохода по более низкой, условно безрисковой процентной ставке.

Расчет будет выглядеть следующим образом:

RO = YON + YOF = YON + SFF (n, YON = Yбезриск).

Метод Хоскольда часто используется в инвестиционном анализе.

________________

Полученные тремя методами коэффициенты капитализации по величине различаются. Коэффициент капитализации отражает степень риска вложения инвестиций в определенный объект недвижимости. Поэтому можно сделать вывод о том, что расчеты по рекапитализации более рисковых вложений следует производить по методу Ринга, а менее рисковых – по методу Инвуда.

Частичная рекапитализация. Инвестиции могут терять свою стоимость частично, менее чем на 100%. В этом случае ставка рекапитализации составляет лишь часть от полной ставки, и некоторую часть рекапитализации получают за счет средств, вырученных от перепродажи собственности, а не целиком за счет текущих доходов.

Следует отметить, что выбранный метод рекапитализации, в основе которого происходит изменение структуры доходов, сильно влияет на остаточный доход и на стоимость объекта в целом. Итак, во всех случаях, когда ожидается уменьшение (потеря) капитальной стоимости инвестиций, рекапитализация должна обеспечиваться за счет доходов, так как она не может быть получена из суммы, вырученной от продажи актива.

Примеры таких объектов недвижимости (рекапитализация по методу Ринга): стареющие гостиницы; стареющие жилые дома, офисные и торговые сооружения.

Рекапитализация по методу Инвуда необходима тогда, когда планируется получение стабильных доходов в течение достаточного долгого периода (долгосрочная аренда по фиксированной чистой ставке с правом выкупа объекта недвижимости (опцион) в конце срока аренды по фиксированной цене, меньшей, чем стоимость капитала, вложенного собственником в недвижимость, или самоамортизирующиеся закладные).

Рекапитализация по Хоскольду используется для узкого сегмента рынка недвижимости, где инвестиции приносят сверхприбыль.

В процессе оценки недвижимости часто применяется методика Ринга, но в чем ее сущность? Какие преимущества? Какая ставка рекапитализации?

Рассмотрим эти и другие вопросы подробней.

Сущность метода

Суть метода Ринга заключается в том, чтобы изначально спрогнозировать объем прибыли и финансовых затрат в процессе использования имущества на протяжении определенного промежутка времени, а после определить полученную прибыль .

Важно помнить, что данный метод подразумевает под собой возмещение основной суммы каждый год в равных частях .

При использовании данной методики прямолинейная капитализация полностью соответствует убывающим потокам прибыли, поэтому ее исключено использовать при потоках равновеликого дохода.

Необходимо брать во внимание, что в процессе определения нормы возврата используется норма возмещения и процентная ставка.

По сравнению с другими методами

Изначально стоит понимать, что в процессе оценивания объекта недвижимости пользуются особой популярностью несколько методов: Ринга либо же (ДДП).

В оба способа был заложен принцип, согласно которому себестоимость имущества основывается на возможном получении с него прибыли в ближайшем будущем. Говоря простыми словами: оба метода включают в себя преобразование возможного будущего дохода от недвижимости (зданий и других сооружений) в его себестоимость . Причем ключевым нюансом считается уровень риска, который принимается во внимание.

Основным отличием метода Ринга от остальных методов состоит в том, что используются различные способы преобразования поступающего дохода. В методике Ринга себестоимость объекта недвижимости формируется исключительно с учетом дохода за определенный промежуток времени .

К примеру, в методе дисконтирования денежных потоков расчет осуществляется на основании показателей за последние несколько лет, а также с учетом дохода от возможной будущей реализации оцениваемого имущества по завершению отчетного периода.

Преимущества

Метод Ринга включает в себя преимущества и определенные недостатки.

К преимуществам относится:

• удобство и простота в осуществлении необходимых расчетов . Методика отлично подходит для объектов недвижимости, владельцы которых на длительный период;
• с ее помощью можно с высокой точностью произвести расчету текущей конъюнктуры рынка. Сегодня часто при заключении сделок с объектами недвижимости, анализируется цена и качество.

К недостаткам метода относят:

• необходимо иметь хотя бы базовые навыки, если сведений о сделках недостаточное количество (в этом случае рассчитать будет затруднительно);
• если оцениваемый объект недвижимости находиться на этапе возведения, его оценить будет проблематично , поскольку никакого дохода от его применения еще нет.

Формула, ставка рекапитализации

Под методикой Ринга подразумевается возврат инвестиционного капиталовложения каждый год в равных частях. Особенностью данного способа считается определение ставки возврата по отношению к первоначальной себестоимости.

Формула расчета:

Rr = Cdk + (1/P),

• Cdk – ставка прибыли на капитал;
• P – оставшийся период экономической жизни оцениваемого объекта недвижимости.

Норма возврата капитала

Метод Ринга будет целесообразно применять в том случае, когда ожидается возможное возмещение основного размера капитала равными частями . При этом годовая норма возвращения капиталовложения определяется вариантом деления полной стоимости актива на оставшийся период полезной жизни .

Под определением “полезная жизнь” подразумевается показатель обратный периоду службы актива. В свою очередь, “норма актива” – ежегодный процент первоначального капиталовложения, которая была помещена в беспроцентный фонд возмещения.

Рассмотрим на реальном примере.

Согласно условиям инвестирования:

• период составляет 5 лет;
• прибыльность капиталовложения – ставка составляет 12%;
• размер капиталовложения – 10 тысяч долларов.

Итак, согласно методике Ринга, прямолинейная норма возврата ежегодно будет составлять порядка 20%, поскольку за 5-летний период будет списано весь актив (100/5 лет = 20).

В данной ситуации коэффициент капитализации будет составлять порядка 32% (12% + 20% = 32%).

Что касается вопроса возмещения основного тела капиталовложения с обязательным учетом прибыльности от капиталовложения, то ответ в таблице:

Как видно, возвращение капиталовложения в инвестиции производится в равных долях на протяжении всего периода эксплуатации объекта недвижимости.

Метод в оценке недвижимости

Методика Ринга в оценке объекта недвижимости не берет во внимание прогнозы вкладчика и предположительные ожидания рынка касательно:

• периода собственности недвижимостью;
• прогнозируемой динамики прибыльности;
• возможные изменения себестоимости объекта недвижимости.

Методика Ринга предоставляет возможность произвести расчеты общего коэффициента капитализации, отталкиваясь от себестоимости реализации подобного либо аналогичного объекта недвижимости.

Этот способ базируется на исследовании рыночных сведений о себестоимости оцениваемого объекта недвижимости и чистой прибыли, которую можно получить в период ее эксплуатации.

Откровенно говоря, метод Ринга заключается в сравнении оцениваемого объекта недвижимости с ему подобным. При этом основанием принято считать убеждение, что у аналогичного имущества имеется такая же ставка капитализации.

Основной целью оценщика при использовании этой методики является рациональный подбор аналогичного объекта недвижимости .

Важно помнить, что наилучшим вариантом станет рассматривание того имущества, которое оценивалось и реализовывалось в подобные промежутки времени, поскольку только в этом случае нет необходимости осуществлять корректировку сведений в отчете.

Необходимо понимать, что чем лучше оцениваемый объект недвижимости, тем ниже будет ставка капитализации.

Методика Ринга пользуется популярностью при необходимости в оценивании имущественных прав или при определении себестоимости отдельных физических компонентов объекта недвижимости (к примеру, ).

Данный способ оценивания считается оптимальным вариантом при острой необходимости в определении процентной ставки по капитализации. Причем если есть все необходимые сведения, он применяется без каких-либо сомнений.